房地产企业破产不仅涉及到一个企业的生死存亡，涉及众多债权人的经济利益，更与广大购房人的切身利益密切相关，具有较大的社会影响，处理不当极易引发群体性事件，从而使许多房地产企业破产案件走上“先烂尾——后信访——再破产”的进程。在我国当前国情下，法院的社会职能和功能定位与其掌握的实际资源和影响力并不匹配，法院的工作与人民群众的期望还有较大的差距，在处理购房人债权的问题上也存在争议，下面列举最常见也最容易引发争议的三个问题，并列出相关法院的处理意见，以供大家参考。
问题一：对于要求继续履行房屋买卖合同，办理不动产权证的购房人应当如何处理？
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释「2002」16号，以下简称“批复”）：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，购房人要求破产企业履行交付房屋义务的请求，被认为优先于工程价款支付的请求。
如果此时涉案房屋已经竣工验收并符合交付房屋的条件，购房人可以在付清房款后，要求予以办理不动产权证，涉案房屋不列入破产财产；如果涉案房屋尚未竣工验收，管理人决定续建工程，由于续建需要资金，且续建后确能使房屋增值，故购房人应当在付清购房款并支付增值部分的款项，所涉房屋不列入破产案件；管理人决定不再续建的，应当解除房屋买卖合同，涉案财产列入破产财产。购房人只能要求退还已支付的购房款。购房款是否有优先受偿权，实践中有争议。本文后面会详细说明。
问题二：房屋已经竣工验收合格，法院依购房人的诉情判决退房并退回购房款，购房人是否有优先受偿权？
这个问题在实践中争议很大，支持购房人有优先受偿权的观点以（2014）执他字第23号、24号文答复精神为依据：“基于《批复》（法释「2002」16号）文保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”，认为购房款返还优先，购房人购房款返还权属于消费者权益，应优于施工企业的工程款优先权，施工企业工程款优先于银行抵押债权。
持购房人没有优先受偿权的观点认为，无论是司法解释、答复精神，均不能超越上位法的规定。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权应当优先。首先，抵押权设立在先，按照《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，商品房买卖合同应确认无效，购房人不能实现合同目的的，由此产生的退房款请求权同样不得对抗抵押债权；其次，购房人已起诉，诉请明确为购房款返还，已非为物权请求，也非为在破产下的不能交付。
问题三：破产程序中，如果按法释「2002」16号文的理解，支付了大部分购房款的购房人具有优先受偿权。如果购房人已付购房款未超过50%的，购房人是否还具有优先受偿权？
房企破产案中对购房人债权优先权的认定及处理
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释「2015」10号）第29号的规定，购房消费者享有优先权的条件有以下三点：（1）将消费者购买房屋的标的物性质确定为“用于居住的房屋”，从而排除了商铺、写字楼的优位待遇；（2）已支付的价款超过合同确定总价款的50%；（3）购房为“刚需”而非“投资”。
持“购房人已付购房款未超过50%的，购房人仍然具有优先受偿权”的观点认为：购房人购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。基于生存权优先于经营权的原则，不宜排斥支付房款未过半的购房人对已付房款的优先权。南通市通州区人民法院在“南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案（案号：「2014」通民初字第1064号）判决中就持本观点。
而宁波市中级人民法院在“王建军与宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷一案（案号：[2016]浙02民终1290号）判决中则认为购房人的购房款尚未达到《批复》第二条规定的“全部或者大部分款项”，对购房人对破产房企的债权认定为普通破产债权。同样持此观点的还有“王彪与湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司破产债权确认纠纷一案（案号：[2017]鄂2802民初3363号）判决。